Zakonski rokovi za upis u zemljišne knjige

Zakon o zemljišnim knjigama propisuje okvirne rokove za obradu zahteva za upis. Zemljišnoknjižni sud mora odlučiti o zahtevu za upis prema redosledu prijema zahteva.

Zakonski rok za odluku o upisu iznosi po pravilu 30 dana od prijema potpunog zahteva, iako se taj rok u praksi često produžava.

Treba razlikovati između predbeležbe i stvarnog upisa. Predbeležba se odmah nakon podnošenja zahteva upisuje u zemljišne knjige i pokazuje da je podnet zahtev za upis o kojem još nije doneta odluka.

Ova predbeležba već pruža određenu pravnu sigurnost, jer drugim potencijalnim kupcima ili poveriocima pokazuje da je postupak u toku koji može uticati na pravno stanje nekretnine.

Stvarni upis, međutim, sprovodi se tek nakon što sudija ili zemljišnoknjižni referent pregleda sve dokumente i donese rešenje o dozvoli upisa. Ovaj deo postupka može trajati duže, posebno ako se zahtev mora dopuniti ili ako treba razjasniti nejasnoće.

U praksi se dešava da se kod nekih sudova zbog velikog broja zahteva nagomilaju zaostaci. U tim slučajevima, pitanje koliko dugo traje upis u zemljišne knjige može premašiti zakonski propisane rokove. Neki sudovi u Sloveniji obrađuju zahteve brže, dok drugi trebaju više vremena, zavisno od njihove opterećenosti.

Faktori koji utiču na trajanje postupka

Trajanje postupka upisa u zemljišne knjige zavisi od nekoliko faktora. Jedan od ključnih faktora je potpunost i ispravnost podnetih dokumenata.

Ako je zahtev nepotpun ili sadrži greške, zemljišnoknjižni ured će zatražiti dopunu, što produžava postupak.

 

Složenost pravnog posla takođe utiče na vreme obrade. Jednostavni prenosi vlasništva obično se obrađuju brže od složenih slučajeva koji uključuju više prava, tereta ili drugih specifičnosti. Na primer, upis etažnog vlasništva ili istovremeni upis više prava zahteva više vremena za proveru i donošenje odluke.

Opterećenost nadležnog zemljišnoknjižnog ureda važan je faktor. U većim gradovima, gde je promet nekretninama življi, uredi su često preopterećeni, što može produžiti vreme obrade.

Nasuprot tome, u manjim mestima s manjim prometom nekretninama postupak može biti brži.

Prigovori ili žalbe na odluku zemljišnoknjižnog ureda mogu značajno produžiti postupak. U slučaju prigovora, sudija mora doneti odluku, što zahteva dodatno vreme. Ako se na odluku uloži žalba, postupak se može produžiti za nekoliko meseci, jer o žalbi mora odlučiti viši sud.

Praktični saveti za praćenje postupka

Nakon što je podnesen zahtev za upis u zemljišne knjige, njegov status možemo pratiti putem online portala e-Sud. Tamo možemo videti da li je upis izvršen i u kojoj se fazi obrade nalazi naš zahtev. Ovo je korisna metoda za praćenje napretka bez potrebe za stalnim kontaktiranjem suda.

Ako primetimo da postupak traje neobično dugo, možemo se raspitati na sudu o razlozima kašnjenja. Ponekad je to zbog jednostavnog preopterećenja, dok u drugim slučajevima mogu postojati problemi s dokumentacijom o kojima nismo bili obavešteni.

Ako je potrebno, možemo podneti sudu zahtev za prioritetnu obradu, ali za to moramo predočiti valjane razloge. Takvi se zahtevi odobravaju samo u izuzetnim slučajevima, ako bi odgoda upisa prouzrokovala nepopravljivu štetu.

Važno je napomenuti da trajanje upisa u zemljišne knjige ne zavisi samo o sudu. Ponekad su potrebne dodatne informacije od drugih institucija ili osoba, što može produžiti postupak. U tim je slučajevima korisno aktivno učestvovati i pomoći u pribavljanju potrebnih podataka.

Pravne posledice čekanja na upis

Dok se čeka na dovršetak upisa u zemljišne knjige, važno je razumeti pravni položaj nekretnine. Predbeležba, koja se upisuje u trenutku podnošenja zahteva, već pruža određenu pravnu sigurnost, jer obaveštava treće strane o tekućem postupku.

Međutim, oprez je potreban kod daljih pravnih koraka vezanih za nekretninu, sve dok upis nije dovršen. Iako je moguće sklapati nove ugovore, njihovo izvršenje može biti otežano sve dok prethodni upis nije završen. To je posebno važno kod lančanih transakcija, gde prodaja ili opterećenje nekretnine zavisi od prethodnog upisa.

U praksi je uobičajeno da banke prilikom odobravanja hipotekarnih kredita zahtevaju da vlasništvo nad nekretninom već bude upisano u zemljišne knjige. Stoga dugačko trajanje postupka upisa može uticati i na finansiranje kupovine nekretnine ili drugih finansijskih transakcija.

Za kupce nekretnina važno je znati da su pravno zaštićeni tek upisom vlasništva u zemljišne knjige. Stoga bi u kupoprodajnom ugovoru trebalo navesti da se kupoprodajna cena, ili barem njen najveći deo, plaća tek nakon upisa predbeležbe u zemljišne knjige, što osigurava veću sigurnost transakcije.

Završna razmatranja o trajanju upisa

Proces upisa u zemljišne knjige od presudne je važnosti za pravnu sigurnost u prometu nekretninama. Iako može trajati duže nego što bismo želeli, preciznost ovog postupka ključna je za osiguravanje pravne sigurnosti svih uključenih strana.

Razumevanjem činilaca koji utiču na trajanje postupka i pravilnom pripremom dokumenata možemo doprineti jednostavnijem i bržem upisu. Važno je biti strpljiv i razumeti da se radi o pravnom postupku koji zahteva preciznost i tačnost.

U budućnosti možemo očekivati dalja poboljšanja sistema zemljišnih knjiga, koja će verovatno dodatno skratiti vreme obrade zahteva. Do tada je najbolje dobro se pripremiti za postupak i po potrebi potražiti stručnu pomoć.