Zakonski rokovi za upis u zemljišne knjige

Zakon o zemljišnim knjigama propisuje okvirne rokove za obradu zahteva za upis. Zemljišnoknjižni sud mora odlučiti o zahtevu za upis po redosledu prijema zahteva.

Zakonski rok za odlučivanje o upisu iznosi po pravilu 30 dana od prijema potpunog zahteva, iako se ovaj rok u praksi često produžava.

Treba razlikovati između predbeležbe i stvarnog upisa. Predbeležba se odmah po podnošenju zahteva upisuje u zemljišne knjige i ukazuje da je podnet zahtev za upis, o kojem još nije doneta odluka.

Ova predbeležba već pruža određenu pravnu sigurnost, jer drugim potencijalnim kupcima ili poveriocima ukazuje da je u toku postupak koji može uticati na pravnu situaciju nekretnine.

Stvarni upis se, međutim, vrši tek nakon što sudija ili zemljišnoknjižni referent proveri sva dokumenta i donese rešenje o dozvoli upisa. Ovaj deo postupka može trajati duže, posebno ako zahtev treba dopuniti ili otkloniti nejasnoće.

U praksi se dešava da se na nekim sudovima, zbog velikog broja zahteva, nagomilaju zaostaci. U ovim slučajevima, pitanje koliko dugo traje upis u zemljišne knjige može preći zakonski propisane rokove. Neki sudovi u Sloveniji obrađuju zahteve brže, dok drugima treba više vremena, u zavisnosti od njihove opterećenosti.

Faktori koji utiču na trajanje postupka

Trajanje postupka upisa u zemljišne knjige zavisi od nekoliko faktora. Jedan od ključnih faktora je potpunost i ispravnost podnetih dokumenata.

Ako je zahtev nepotpun ili sadrži greške, zemljišnoknjižni ured će zatražiti dopunu, što produžava postupak.

 

Složenost pravnog posla takođe utiče na vreme obrade. Jednostavni prenosi vlasništva se obično obrađuju brže od složenih slučajeva, koji obuhvataju više prava, tereta ili drugih specifičnosti. Na primer, upis etažnog vlasništva ili istovremeni upis više prava zahteva više vremena za proveru i donošenje odluke.

Opterećenost nadležnog zemljišnoknjižnog ureda je važan faktor. U većim gradovima, gde je promet nekretnina življi, uredi su često preopterećeni, što može produžiti vreme obrade.

Nasuprot tome, u manjim mestima sa manjim prometom nekretnina, postupak može biti brži.

Prigovori ili žalbe na odluku zemljišnoknjižnog ureda mogu značajno produžiti postupak. U slučaju prigovora, sudija mora doneti odluku, što zahteva dodatno vreme. Ako se podnese žalba na odluku, postupak se može produžiti za nekoliko meseci, jer o žalbi mora odlučivati viši sud.

Praktični saveti za praćenje postupka

Nakon što je podnet zahtev za upis u zemljišne knjige, njegov status možemo pratiti putem online portala e-Sud. Tamo možemo videti da li je upis izvršen i u kojoj fazi obrade se nalazi naš zahtev. Ovo je korisna metoda za praćenje napretka, bez potrebe da stalno kontaktiramo sud.

Ako primetimo da postupak traje neobično dugo, možemo se raspitati kod suda o razlozima za kašnjenje. Ponekad je to zbog jednostavnog preopterećenja, dok u drugim slučajevima mogu postojati problemi sa dokumentacijom o kojima nismo bili obavešteni.

Po potrebi, možemo podneti sudu zahtev za prioritetnu obradu, ali za to moramo priložiti valjane razloge. Takvi zahtevi se odobravaju samo u izuzetnim slučajevima, ako bi kašnjenje upisa prouzrokovalo nepopravljivu štetu.

Važno je napomenuti da trajanje upisa u zemljišne knjige ne zavisi samo od suda. Ponekad su potrebne dodatne informacije od drugih institucija ili osoba, što može produžiti postupak. U takvim slučajevima je korisno aktivno učestvovati i pomoći u pribavljanju potrebnih podataka.

Pravne posledice čekanja na upis

Dok se čeka na završetak upisa u zemljišne knjige, važno je razumeti pravni položaj nekretnine. Predbeležba, koja se upisuje u trenutku podnošenja zahteva, već pruža određenu pravnu sigurnost, jer obaveštava treća lica o tekućem postupku.

Međutim, oprez je potreban kod daljih pravnih koraka u vezi sa nekretninom, sve dok upis nije završen. Iako je moguće zaključivati nove ugovore, njihovo izvršenje može biti otežano dok prethodni upis nije završen. Ovo je posebno važno kod lančanih transakcija, gde prodaja ili opterećenje nekretnine zavisi od prethodnog upisa.

U praksi je uobičajeno da banke prilikom odobravanja hipotekarnih kredita zahtevaju da je vlasništvo nad nekretninom već upisano u zemljišne knjige. Stoga, dugo trajanje postupka upisa može uticati i na finansiranje kupovine nekretnine ili drugih finansijskih transakcija.

Za kupce nekretnina je važno znati da su pravno zaštićeni tek upisom vlasništva u zemljišne knjige. Stoga bi u kupoprodajnom ugovoru trebalo definisati da se kupoprodajna cena, ili barem njen najveći deo, isplaćuje tek nakon upisa predbeležbe u zemljišne knjige, što obezbeđuje veću sigurnost transakcije.

Zaključna razmatranja o trajanju upisa

Proces upisa u zemljišne knjige je od ključnog značaja za pravnu sigurnost u prometu nekretnina. Iako može trajati duže nego što bismo želeli, preciznost ovog postupka je presudna kako bi se osigurala pravna sigurnost svih uključenih strana.

Razumevanjem faktora koji utiču na trajanje postupka i pravilnom pripremom dokumenata, možemo doprineti jednostavnijem i bržem upisu. Važno je biti strpljiv i razumeti da je reč o pravnom postupku koji zahteva preciznost i tačnost.

U budućnosti možemo očekivati dalja poboljšanja sistema zemljišnih knjiga, koja će verovatno dodatno skratiti vreme obrade zahteva. Do tada je najbolje dobro se pripremiti za postupak i po potrebi potražiti stručnu pomoć.