Zakonski rokovi za upis u zemljišne knjige

Zakon o zemljišnim knjigama propisuje okvirne rokove za obradu zahtjeva za upis. Zemljišnoknjižni sud mora odlučiti o zahtjevu za upis redoslijedom zaprimanja zahtjeva.

Zakonski rok za donošenje odluke o upisu je obično 30 dana od zaprimanja potpunog zahtjeva, iako se taj rok u praksi često produžava.

Potrebno je razlikovati predbilježbu i stvarni upis. Predbilježba se odmah nakon podnošenja zahtjeva upisuje u zemljišne knjige i pokazuje da je podnesen zahtjev za upis o kojem još nije donesena odluka.

Ova predbilježba već pruža određenu pravnu sigurnost, jer drugim potencijalnim kupcima ili vjerovnicima pokazuje da je u toku postupak koji može utjecati na pravnu situaciju nekretnine.

Međutim, stvarni upis se vrši tek nakon što sudija ili zemljišnoknjižni referent pregleda sve dokumente i donese rješenje o dopuštenju upisa. Ovaj dio postupka može trajati duže, posebno ako se zahtjev mora dopuniti ili razjasniti nejasnoće.

U praksi se dešava da se na nekim sudovima, zbog velikog broja zahtjeva, nagomilaju zaostaci. U tim slučajevima, pitanje koliko dugo traje upis u zemljišne knjige može premašiti zakonski propisane rokove. Neki sudovi u Sloveniji obrađuju zahtjeve brže, dok drugi trebaju više vremena, ovisno o njihovoj opterećenosti.

Faktori koji utječu na trajanje postupka

Trajanje postupka upisa u zemljišne knjige ovisi o nekoliko faktora. Jedan od ključnih faktora je potpunost i ispravnost podnesenih dokumenata.

Ako je zahtjev nepotpun ili sadrži greške, zemljišnoknjižni ured će zatražiti dopunu, što produžava postupak.

 

Složenost pravnog posla također utječe na vrijeme obrade. Jednostavni prijenosi vlasništva obično se obrađuju brže od složenih slučajeva koji uključuju više prava, tereta ili drugih specifičnosti. Na primjer, upis etažnog vlasništva ili istovremeni upis više prava zahtijeva više vremena za provjeru i donošenje odluke.

Opterećenost nadležnog zemljišnoknjižnog ureda je važan faktor. U većim gradovima, gdje je promet nekretninama življi, uredi su često preopterećeni, što može produžiti vrijeme obrade.

Nasuprot tome, u manjim mjestima s manjim prometom nekretninama postupak može biti brži.

Prigovori ili žalbe na odluku zemljišnoknjižnog ureda mogu značajno produžiti postupak. U slučaju prigovora, sudac mora donijeti odluku, što zahtijeva dodatno vrijeme. Ako se uloži žalba na odluku, postupak se može produžiti za nekoliko mjeseci, jer o žalbi mora odlučiti viši sud.

Praktični savjeti za praćenje postupka

Nakon što je podnesen zahtjev za upis u zemljišne knjige, njegov status možemo pratiti putem online portala e-Sud. Tamo možemo vidjeti je li upis izvršen i u kojoj se fazi obrade nalazi naš zahtjev. Ovo je korisna metoda za praćenje napretka bez potrebe da stalno kontaktiramo sud.

Ako primijetimo da postupak traje neobično dugo, možemo se raspitati na sudu o razlozima kašnjenja. Ponekad je to zbog jednostavne preopterećenosti, dok u drugim slučajevima može biti problema s dokumentacijom o kojima nismo bili obaviješteni.

Po potrebi, možemo podnijeti sudu zahtjev za prioritetnu obradu, ali za to moramo predočiti valjane razloge. Takvi zahtjevi se odobravaju samo u izuzetnim slučajevima, ako bi kašnjenje upisa prouzrokovalo nepopravljivu štetu.

Važno je napomenuti da trajanje upisa u zemljišne knjige ne zavisi samo od suda. Ponekad su potrebne dodatne informacije od drugih institucija ili osoba, što može produžiti postupak. U takvim slučajevima je korisno aktivno sudjelovati i pomoći u pribavljanju potrebnih podataka.

Pravne posljedice čekanja na upis

Dok se čeka završetak upisa u zemljišne knjige, važno je razumjeti pravni status nekretnine. Predbilježba, koja se upisuje u trenutku podnošenja zahtjeva, već pruža određenu pravnu sigurnost, jer informiše treće strane o tekućem postupku.

Međutim, potreban je oprez kod daljih pravnih koraka u vezi sa nekretninom, sve dok upis nije završen. Iako je moguće zaključivati nove ugovore, njihovo izvršenje može biti otežano sve dok prethodni upis nije završen. Ovo je posebno važno kod lančanih transakcija, gdje prodaja ili opterećenje nekretnine zavisi od prethodnog upisa.

U praksi je uobičajeno da banke prilikom odobravanja hipotekarnih kredita zahtijevaju da je vlasništvo nad nekretninom već upisano u zemljišne knjige. Stoga, dugo trajanje postupka upisa može uticati i na finansiranje kupovine nekretnina ili drugih finansijskih transakcija.

Za kupce nekretnina važno je znati da su pravno zaštićeni tek upisom vlasništva u zemljišne knjige. Stoga, u kupoprodajnom ugovoru treba navesti da se kupoprodajna cijena ili barem njen najveći dio plaća tek nakon upisa predbilježbe u zemljišne knjige, što osigurava veću sigurnost transakcije.

Završna razmatranja o trajanju upisa

Proces upisa u zemljišne knjige je od ključne važnosti za pravnu sigurnost u prometu nekretninama. Iako može trajati duže nego što bismo željeli, preciznost ovog postupka je presudna kako bi se osigurala pravna sigurnost svih uključenih strana.

Razumijevanjem faktora koji utječu na trajanje postupka i pravilnom pripremom dokumenata možemo doprinijeti jednostavnijem i bržem upisu. Važno je biti strpljiv i razumjeti da se radi o pravnom postupku koji zahtijeva preciznost i tačnost.

U budućnosti možemo očekivati daljnja poboljšanja sistema zemljišnih knjiga, koja će, vjerovatno, dodatno skratiti vrijeme obrade zahtjeva. Do tada je najbolje dobro se pripremiti za postupak i po potrebi potražiti stručnu pomoć.