Koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu

Upis u zemljišnu knjigu predstavlja ključni korak pri rešavanju poslova sa nekretninama u Sloveniji. Mnogi se pitaju, koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu, jer je ova informacija važna pri planiranju kupovine, prodaje ili drugih pravnih poslova sa nekretninama. Postupak upisa može trajati od nekoliko dana do više meseci, u zavisnosti od različitih faktora koji utiču na brzinu obrade.

Zemljišna knjiga je javna evidencija koju vodi sud i sadrži podatke o pravima na nekretninama. Upis u ovu evidenciju obezbeđuje pravnu sigurnost i jasnoću u pogledu vlasništva i drugih prava. Obično postupak upisa u zemljišnu knjigu traje od 2 do 8 sedmica, pri čemu se ovo vreme može produžiti zbog složenijih slučajeva ili preopterećenosti nadležnih sudova.

Poslednjih godina, digitalizacijom i uvođenjem elektronske zemljišne knjige, postupak se donekle ubrzao. Treba razumeti da se radi o pravnom postupku koji zahteva preciznost i temeljitost, što utiče na trajanje. Zemljišnoknjižni sud mora pažljivo pregledati svaki predlog i proveriti sve priložene dokumente.

Faktori koji utiču na trajanje postupka su različiti. Među njima su složenost slučaja, potpunost priložene dokumentacije, opterećenost suda i eventualni prigovori ili drugi pravni zapleti. Stoga je teško dati jednoznačan odgovor na pitanje, koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu u svakom pojedinačnom slučaju.

 

zakonski rokovi za upis u zemljišnu knjigu

Zakon o zemljišnoj knjizi određuje okvirne rokove za obradu predloga za upis. Zemljišnoknjižni sud mora odlučiti o predlogu za upis po redosledu kojim je primio predloge.

Zakonski rok za odlučivanje o upisu je načelno 30 dana od prijema potpunog predloga, iako se taj rok u praksi često produžava.

Treba razlikovati između plombe i stvarnog upisa. Plomba se u zemljišnu knjigu upisuje odmah po podnošenju predloga i označava da je podnet predlog za upis o kojem još nije doneta odluka.

Ova plomba već osigurava određenu pravnu sigurnost, jer upozorava druge potencijalne kupce ili poverioce da je u toku postupak koji može uticati na pravno stanje nekretnine.

Stvarni upis se, međutim, sprovodi tek nakon što zemljišnoknjižni sudija ili referent pregleda svu dokumentaciju i izda rešenje o dozvoli upisa. Ovaj deo postupka može trajati duže, posebno ako je potrebno dopuniti predlog ili ako postoje neke nejasnoće koje treba razjasniti.

U praksi se dešava da na nekim sudovima, zbog velikog broja predloga, dolazi do zaostataka. U takvim slučajevima, koliko dugo traje upis u zemljišnu knjigu može prelaziti zakonski određene rokove. Neki sudovi u Sloveniji obrađuju predloge brže, dok drugi trebaju više vremena, što zavisi od njihove opterećenosti.

Faktori koji utiču na trajanje postupka

Na trajanje postupka upisa u zemljišnu knjigu utiče više faktora. Jedan od ključnih je potpunost i ispravnost priložene dokumentacije.

Ako je predlog nepotpun ili sadrži greške, zemljišnoknjižni sud će zahtevati dopunu, što će produžiti postupak.

 

Složenost pravnog posla takođe utiče na vreme obrade. Jednostavni prenosi vlasništva se obično obrađuju brže od kompleksnih slučajeva koji uključuju više prava, tereta ili drugih specifičnosti. Na primer, upis etažnog vlasništva ili upis više prava istovremeno zahteva više vremena za pregled i odlučivanje.

Opterećenost pojedinog zemljišnoknjižnog suda je važan faktor. U većim gradovima, gde je promet nekretninama življi, sudovi su često više opterećeni, što može produžiti vreme obrade.

Nasuprot tome, u manjim mestima sa manje prometa nekretninama postupak može teći brže.

Prigovori ili žalbe na rešenje zemljišnoknjižnog suda mogu značajno produžiti postupak. Kod prigovora, o predmetu mora odlučivati sudija, što zahteva dodatno vreme. Ako je uložena žalba na rešenje, postupak se može produžiti za više meseci, jer o žalbi mora odlučivati viši sud.

Kako ubrzati postupak upisa

Iako na samo trajanje postupka nemamo direktan uticaj, postoje načini kako možemo doprineti bržem rešavanju. Najvažnije je da predamo potpunu i ispravnu dokumentaciju. To uključuje pravilno popunjen predlog za upis, sve potrebne priloge i dokaze o plaćanju sudske takse.

Preporučljivo je da pre podnošenja predloga proverimo stanje u zemljišnoj knjizi i uverimo se da nema nikakvih prepreka za upis. Ako postoje neke nejasnoće ili nepravilnosti, bolje ih je rešiti pre podnošenja predloga, jer će to kasnije uštedeti vreme.

Elektronsko podnošenje predloga može donekle ubrzati postupak, jer se tako izbegava fizičko slanje dokumenata i čekanje na njihovu obradu. Elektronski predlog se odmah beleži u sistemu i plomba se upisuje praktično odmah.

Angažovanje iskusnog pravnog stručnjaka, kao što je notar ili advokat, koji se specijalizuje za nekretninsko pravo, može pomoći u bržoj i lakšoj sprovedbi postupka. Stručnjaci poznaju zahteve zemljišnoknjižnog suda i mogu pripremiti dokumentaciju tako da odgovara svim kriterijumima.

Praktični saveti za praćenje postupka

Kada je predlog za upis u zemljišnu knjigu podnet, njegov status možemo pratiti putem onlajn portala e-Sudstvo. Tamo možemo videti da li je plomba upisana i u kojoj je fazi obrada našeg predloga. Ovo je koristan način za praćenje napretka bez stalnog kontaktiranja suda.

Ako primetimo da postupak traje neobično dugo, možemo se na sudu raspitati o razlozima kašnjenja. Ponekad je reč o jednostavnoj preopterećenosti, dok u drugim slučajevima možda postoje problemi s dokumentacijom o kojima nismo bili obavešteni.

Ako je potrebno, sudu možemo uputiti zahtev za prioritetno rešavanje, ali za to moramo imati opravdane razloge. Takvi se zahtevi odobravaju samo u izuzetnim slučajevima, kada bi kašnjenje s upisom prouzrokovalo nepopravljivu štetu.

Treba uzeti u obzir da trajanje upisa u zemljišnu knjigu ne zavisi samo o sudu. Ponekad su potrebne dodatne informacije od drugih institucija ili osoba, što može produžiti postupak. U takvim je slučajevima korisno aktivno učestvovati i pomoći u pribavljanju potrebnih podataka.

Pravne posledice čekanja na upis

Dok se čeka na okončanje upisa u zemljišnu knjigu, važno je razumeti pravni položaj nekretnine. Plomba, koja se upisuje prilikom podnošenja predloga, već obezbeđuje određenu pravnu sigurnost, jer upozorava treća lica na postupak koji je u toku.

Međutim, treba biti oprezan pri daljim pravnim poslovima s nekretninom dok upis nije okončan. Iako je moguće sklapati nove ugovore, njihova realizacija može biti otežana dok prethodni upis nije završen. Ovo je posebno važno kod lančanih transakcija, gde prodaja ili opterećenje nekretnine zavisi od prethodnog upisa.

U praksi se često dešava da banke prilikom odobravanja hipotekarnih kredita zahtevaju da je vlasništvo nekretnine već upisano u zemljišnu knjigu. Stoga, dugo trajanje postupka upisa može uticati i na finansiranje kupovine nekretnine ili druge finansijske transakcije.

Za kupce nekretnina važno je da budu svesni da su pravno sigurni tek upisom vlasništva u zemljišnu knjigu, stoga u kupoprodajnom ugovoru treba biti određeno da se kupoprodajna cena ili barem njen veći deo isplati tek nakon upisa plombe u zemljišnu knjigu, što obezbeđuje veću sigurnost transakcije.

Zaključne misli o trajanju upisa

Postupak upisa u zemljišnu knjigu je od ključne važnosti za pravnu sigurnost kod transakcija nekretninama. Iako može trajati duže nego što bismo želeli, temeljitost ovog postupka je nužna za osiguravanje pravne sigurnosti svih uključenih strana.

Razumevanjem faktora koji utiču na trajanje postupka i pravilnom pripremom dokumentacije možemo doprineti lakšem i bržem upisu. Važno je da budemo strpljivi i da razumemo da se radi o pravnom postupku koji zahteva preciznost i temeljitost.

U budućnosti možemo očekivati dalja poboljšanja sistema zemljišne knjige, koja će možda još skratiti vreme obrade predloga. Do tada je najbolje da se dobro pripremimo za postupak i osiguramo stručnu pomoć, ako je to potrebno.