Koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu

Upis u zemljišnu knjigu predstavlja ključni korak pri uređenju nekretninskih poslova u Sloveniji. Mnogi se pitaju, koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu, jer je ta informacija važna pri planiranju kupnje, prodaje ili drugih pravnih poslova s nekretninama. Postupak upisa može trajati od nekoliko dana do više mjeseci, ovisno o različitim čimbenicima koji utječu na brzinu obrade.

Zemljišna knjiga je javna evidencija koju vodi sud i sadrži podatke o pravima na nekretninama. Upis u tu evidenciju osigurava pravnu sigurnost i jasnoću glede vlasništva te drugih prava. Obično postupak upisa u zemljišnu knjigu traje od 2 do 8 tjedana, pri čemu se to vrijeme može produljiti zbog složenijih slučajeva ili preopterećenosti nadležnih sudova.

U zadnjim godinama se je digitalizacijom i uvođenjem elektroničke zemljišne knjige postupak nešto ubrzao. Treba je razumjeti, da se radi o pravnom postupku, koji zahtijeva preciznost i temeljitost, što utječe na trajanje. Zemljišnoknjižni sud mora svaki prijedlog pažljivo pregledati i provjeriti sve priložene dokumente.

Čimbenici, koji utječu na trajanje postupka, su različiti. Među njima su složenost slučaja, potpunost priložene dokumentacije, opterećenost suda i eventualni prigovori ili drugi pravni zapleti. Stoga je teško dati jednoznačan odgovor na pitanje, koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu u svakom pojedinom slučaju.

 

Zakonski rokovi za upis u zemljišnu knjigu

Zakon o zemljišnoj knjizi propisuje okvirne rokove za obradu prijedloga za upis. Zemljišnoknjižni sud mora o prijedlogu za upis odlučiti po redoslijedu kojim je zaprimio prijedloge.

Zakonski rok za odlučivanje o upisu je načelno 30 dana od primitka potpunog prijedloga, iako se taj rok u praksi često produljuje.

Potrebno je razlikovati između plombe i stvarnog upisa. Plomba se u zemljišnu knjigu upisuje odmah po podnošenju prijedloga i označava da je podnesen prijedlog za upis o kojem još nije odlučeno.

Ta plomba već osigurava određenu pravnu sigurnost, jer upozorava druge potencijalne kupce ili vjerovnike da je u tijeku postupak koji može utjecati na pravno stanje nekretnine.

Stvarni upis se pak provodi tek nakon što zemljišnoknjižni sudac ili referent pregleda svu dokumentaciju i izda rješenje o dopuštenju upisa. Taj dio postupka može trajati dulje, posebno ako je potrebno dopuniti prijedlog ili ako postoje neke nejasnoće koje je potrebno razjasniti.

U praksi se događa da na nekim sudovima zbog velikog broja prijedloga dolazi do zaostataka. U takvim slučajevima može koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu premašiti zakonski određene rokove. Neki sudovi u Sloveniji obrađuju prijedloge brže, dok drugi trebaju više vremena, što ovisi o njihovoj opterećenosti.

Čimbenici koji utječu na trajanje postupka

Na trajanje postupka upisa u zemljišnu knjigu utječe više čimbenika. Jedan od ključnih je potpunost i ispravnost predane dokumentacije.

Ako je prijedlog nepotpun ili sadrži pogreške, zemljišnoknjižni sud će zahtijevati dopunu, što će produljiti postupak.

 

Složenost pravnog posla također utječe na vrijeme obrade. Jednostavni prijenosi vlasništva se obično obrađuju brže od složenih slučajeva, koji uključuju više prava, tereta ili drugih posebnosti. Na primjer, upis etažnog vlasništva ili upis više prava istovremeno zahtijeva više vremena za pregled i odlučivanje.

Opterećenost pojedinog zemljišnoknjižnog suda je važan čimbenik. U većim gradovima, gdje je promet nekretninama življi, sudovi su često više opterećeni, što može produljiti vrijeme obrade.

Nasuprot tome, u manjim mjestima s manje prometa nekretninama postupak može teći brže.

Prigovori ili žalbe protiv rješenja zemljišnoknjižnog suda mogu značajno produljiti postupak. U slučaju prigovora o predmetu mora odlučivati sudac, što zahtijeva dodatno vrijeme. Ako je podnesena žalba protiv rješenja, postupak se može produljiti za nekoliko mjeseci, budući da o žalbi mora odlučivati viši sud.

Kako ubrzati postupak upisa

Iako na samo trajanje postupka nemamo izravan utjecaj, postoje načini kako možemo doprinijeti bržoj obradi. Najvažnije je da predamo potpunu i pravilnu dokumentaciju. To uključuje pravilno ispunjen prijedlog za upis, sve potrebne priloge i dokaze o plaćanju sudske pristojbe.

Preporučljivo je da prije podnošenja prijedloga provjerimo stanje u zemljišnoj knjizi i uvjerimo se da nema nikakvih prepreka za upis. Ako postoje kakve nejasnoće ili nepravilnosti, bolje ih je riješiti prije podnošenja prijedloga, jer će to uštedjeti vrijeme kasnije.

Elektroničko podnošenje prijedloga može donekle ubrzati postupak, jer se tako izbjegava fizičko slanje dokumenata i čekanje na njihovu obradu. Elektronički prijedlog se odmah bilježi u sustavu i plomba se upisuje praktički odmah.

Angažiranje iskusnog pravnog stručnjaka, poput bilježnika ili odvjetnika, koji se specijalizira za nekretninsko pravo, može pomoći bržoj i glađoj provedbi postupka. Stručnjaci poznaju zahtjeve zemljišnoknjižnog suda i mogu pripremiti dokumentaciju tako da odgovara svim kriterijima.

Praktični savjeti za praćenje postupka

Kada je prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnesen, možemo pratiti njegov status putem internetskog portala e-Sodstvo. Tamo možemo vidjeti je li plomba upisana i u kojoj je fazi obrada našeg prijedloga. To je koristan način za praćenje napretka bez neprestanog kontaktiranja suda.

Ako primijetimo da postupak traje neuobičajeno dugo, možemo na sudu pitati o razlozima za kašnjenje. Ponekad se radi o jednostavnoj preopterećenosti, u drugim slučajevima pak možda postoje problemi s dokumentacijom o kojima nismo bili obaviješteni.

Ako je potrebno, možemo sudu uputiti molbu za prioritetno rješavanje, međutim, za to moramo imati opravdane razloge. Takve se molbe odobravaju samo u iznimnim slučajevima, kada bi kašnjenje pri upisu prouzročilo nepopravljivu štetu.

Treba uzeti u obzir da trajanje upisa u zemljišnu knjigu ne ovisi samo o sudu. Ponekad su potrebne dodatne informacije od drugih institucija ili osoba, što može produljiti postupak. U takvim je slučajevima korisno aktivno sudjelovati i pomoći pri pribavljanju potrebnih podataka.

Pravne posljedice čekanja na upis

Tijekom čekanja na dovršetak upisa u zemljišnu knjigu važno je razumjeti pravni položaj nekretnine. Plomba, koja se upisuje prilikom podnošenja prijedloga, već osigurava određenu pravnu sigurnost, budući da upozorava treće osobe na postupak koji je u tijeku.

Međutim, treba biti oprezan kod daljnjih pravnih poslova s nekretninom, dok upis nije dovršen. Iako je moguće sklapati nove ugovore, njihova provedba može biti otežana dok prethodni upis nije zaključen. To je posebno važno kod lančanih transakcija, gdje je prodaja ili opterećenje nekretnine ovisna o prethodnom upisu.

U praksi se često događa da banke prilikom odobravanja hipotekarnih kredita zahtijevaju da je vlasništvo nekretnine već upisano u zemljišnu knjigu. Stoga dugo trajanje postupka upisa može utjecati i na financiranje kupnje nekretnine ili druge financijske transakcije.

Za kupce nekretnina važno je da budu svjesni da su pravno sigurni tek upisom vlasništva u zemljišnu knjigu, stoga u kupoprodajnom ugovoru neka bude određeno da se kupoprodajna cijena ili barem njezin veći dio isplati tek nakon upisa plombe u zemljišnu knjigu, što osigurava veću sigurnost transakcije.

Zaključne misli o trajanju upisa

Postupak upisa u zemljišnu knjigu je ključan za pravnu sigurnost u prometu nekretninama. Iako može trajati dulje nego što bismo željeli, temeljitost ovog postupka je nužna za osiguranje pravne sigurnosti svih uključenih strana.

Razumijevanjem čimbenika koji utječu na trajanje postupka i pravilnom pripremom dokumentacije možemo pridonijeti glađem i bržem upisu. Važno je biti strpljiv i razumjeti da se radi o pravnom postupku koji zahtijeva preciznost i temeljitost.

U budućnosti možemo očekivati daljnja poboljšanja sustava zemljišne knjige, koja će možda još skratiti vrijeme obrade prijedloga. Do tada je najbolje dobro se pripremiti za postupak i osigurati stručnu pomoć ako je to potrebno.