Koliko dugo traje upis u zemljišnu knjigu

Upis u zemljišnu knjigu predstavlja ključni korak pri rješavanju poslova s nekretninama u Sloveniji. Mnogi se pitaju, koliko dugo traje upis u zemljišnu knjigu, jer je ova informacija važna pri planiranju kupnje, prodaje ili drugih pravnih poslova s nekretninama. Postupak upisa može trajati od nekoliko dana do više mjeseci, ovisno o različitim faktorima koji utječu na brzinu obrade.

Zemljišna knjiga je javna evidencija koju vodi sud i sadrži podatke o pravima na nekretninama. Upis u ovu evidenciju osigurava pravnu sigurnost i jasnoću u pogledu vlasništva i drugih prava. Obično postupak upisa u zemljišnu knjigu traje od 2 do 8 tjedana, pri čemu se ovo vrijeme može produljiti zbog složenijih slučajeva ili preopterećenosti nadležnih sudova.

Posljednjih godina, digitalizacijom i uvođenjem elektroničke zemljišne knjige, postupak se donekle ubrzao. Treba razumjeti da se radi o pravnom postupku koji zahtijeva preciznost i temeljitost, što utječe na trajanje. Zemljišnoknjižni sud mora pažljivo pregledati svaki prijedlog i provjeriti sve priložene dokumente.

Faktori koji utječu na trajanje postupka su različiti. Među njima su složenost slučaja, potpunost priložene dokumentacije, opterećenost suda i eventualni prigovori ili drugi pravni zapleti. Stoga je teško dati jednoznačan odgovor na pitanje, koliko dugo traje upis u zemljišnu knjigu u svakom pojedinačnom slučaju.

 

zakonski rokovi za upis u zemljišnu knjigu

Zakon o zemljišnoj knjizi određuje okvirne rokove za obradu prijedloga za upis. Zemljišnoknjižni sud mora odlučiti o prijedlogu za upis po redoslijedu kojim je primio prijedloge.

Zakonski rok za odlučivanje o upisu je načelno 30 dana od primitka potpunog prijedloga, iako se taj rok u praksi često produljuje.

Treba razlikovati između plombe i stvarnog upisa. Plomba se u zemljišnu knjigu upisuje odmah po podnošenju prijedloga i označava da je podnesen prijedlog za upis o kojem još nije donesena odluka.

Ova plomba već osigurava određenu pravnu sigurnost, jer upozorava druge potencijalne kupce ili vjerovnike da je u tijeku postupak koji može utjecati na pravno stanje nekretnine.

Stvarni upis se, međutim, provodi tek nakon što zemljišnoknjižni sudac ili referent pregleda svu dokumentaciju i izda rješenje o dozvoli upisa. Ovaj dio postupka može trajati dulje, posebno ako je potrebno dopuniti prijedlog ili ako postoje neke nejasnoće koje treba razjasniti.

U praksi se događa da na nekim sudovima, zbog velikog broja prijedloga, dolazi do zaostataka. U takvim slučajevima, koliko dugo traje upis u zemljišnu knjigu može prelaziti zakonski određene rokove. Neki sudovi u Sloveniji obrađuju prijedloge brže, dok drugi trebaju više vremena, što ovisi o njihovoj opterećenosti.

Faktori koji utječu na trajanje postupka

Na trajanje postupka upisa u zemljišnu knjigu utječe više faktora. Jedan od ključnih je potpunost i ispravnost priložene dokumentacije.

Ako je prijedlog nepotpun ili sadrži pogreške, zemljišnoknjižni sud će zahtijevati dopunu, što će produljiti postupak.

 

Složenost pravnog posla također utječe na vrijeme obrade. Jednostavni prijenosi vlasništva se obično obrađuju brže od kompleksnih slučajeva koji uključuju više prava, tereta ili drugih specifičnosti. Na primjer, upis etažnog vlasništva ili upis više prava istovremeno zahtijeva više vremena za pregled i odlučivanje.

Opterećenost pojedinog zemljišnoknjižnog suda je važan faktor. U većim gradovima, gdje je promet nekretninama življi, sudovi su često više opterećeni, što može produljiti vrijeme obrade.

Nasuprot tome, u manjim mjestima s manje prometa nekretninama postupak može teći brže.

Prigovori ili žalbe na rješenje zemljišnoknjižnog suda mogu značajno produljiti postupak. Kod prigovora, o predmetu mora odlučivati sudac, što zahtijeva dodatno vrijeme. Ako je uložena žalba na rješenje, postupak se može produljiti za više mjeseci, jer o žalbi mora odlučivati viši sud.

Kako ubrzati postupak upisa

Iako na samo trajanje postupka nemamo direktan utjecaj, postoje načini kako možemo doprinijeti bržem rješavanju. Najvažnije je da predamo potpunu i ispravnu dokumentaciju. To uključuje pravilno popunjen prijedlog za upis, sve potrebne priloge i dokaze o plaćanju sudske pristojbe.

Preporučljivo je da prije podnošenja prijedloga provjerimo stanje u zemljišnoj knjizi i uvjerimo se da nema nikakvih prepreka za upis. Ako postoje neke nejasnoće ili nepravilnosti, bolje ih je riješiti prije podnošenja prijedloga, jer će to kasnije uštedjeti vrijeme.

Elektroničko podnošenje prijedloga može donekle ubrzati postupak, jer se tako izbjegava fizičko slanje dokumenata i čekanje na njihovu obradu. Elektronički prijedlog se odmah bilježi u sustavu i plomba se upisuje praktično odmah.

Angažiranje iskusnog pravnog stručnjaka, kao što je bilježnik ili odvjetnik, koji se specijalizira za nekretninsko pravo, može pomoći u bržoj i lakšoj provedbi postupka. Stručnjaci poznaju zahtjeve zemljišnoknjižnog suda i mogu pripremiti dokumentaciju tako da odgovara svim kriterijima.

Praktični savjeti za praćenje postupka

Kada je prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnesen, njegov status možemo pratiti putem online portala e-Sudstvo. Tamo možemo vidjeti je li plomba upisana i u kojoj je fazi obrada našeg prijedloga. Ovo je koristan način za praćenje napretka bez stalnog kontaktiranja suda.

Ako primijetimo da postupak traje neobično dugo, možemo se na sudu raspitati o razlozima kašnjenja. Ponekad je riječ o jednostavnoj preopterećenosti, dok u drugim slučajevima možda postoje problemi s dokumentacijom o kojima nismo bili obaviješteni.

Ako je potrebno, sudu možemo uputiti zahtjev za prioritetno rješavanje, ali za to moramo imati opravdane razloge. Takvi se zahtjevi odobravaju samo u izuzetnim slučajevima, kada bi kašnjenje s upisom prouzročilo nepopravljivu štetu.

Treba uzeti u obzir da trajanje upisa u zemljišnu knjigu ne ovisi samo o sudu. Ponekad su potrebne dodatne informacije od drugih institucija ili osoba, što može produljiti postupak. U takvim je slučajevima korisno aktivno sudjelovati i pomoći u pribavljanju potrebnih podataka.

Pravne posljedice čekanja na upis

Dok se čeka na okončanje upisa u zemljišnu knjigu, važno je razumjeti pravni položaj nekretnine. Plomba, koja se upisuje prilikom podnošenja prijedloga, već osigurava određenu pravnu sigurnost, jer upozorava treće osobe na postupak koji je u tijeku.

Međutim, treba biti oprezan pri daljnjim pravnim poslovima s nekretninom dok upis nije okončan. Iako je moguće sklapati nove ugovore, njihova realizacija može biti otežana dok prethodni upis nije završen. Ovo je posebno važno kod lančanih transakcija, gdje prodaja ili opterećenje nekretnine ovisi o prethodnom upisu.

U praksi se često događa da banke prilikom odobravanja hipotekarnih kredita zahtijevaju da je vlasništvo nekretnine već upisano u zemljišnu knjigu. Stoga, dugo trajanje postupka upisa može utjecati i na financiranje kupovine nekretnine ili druge financijske transakcije.

Za kupce nekretnina važno je da budu svjesni da su pravno sigurni tek upisom vlasništva u zemljišnu knjigu, stoga u kupoprodajnom ugovoru treba biti određeno da se kupoprodajna cijena ili barem njezin veći dio isplati tek nakon upisa plombe u zemljišnu knjigu, što osigurava veću sigurnost transakcije.

Zaključne misli o trajanju upisa

Postupak upisa u zemljišnu knjigu je od ključne važnosti za pravnu sigurnost kod transakcija nekretninama. Iako može trajati dulje nego što bismo željeli, temeljitost ovog postupka je nužna za osiguravanje pravne sigurnosti svih uključenih strana.

Razumijevanjem faktora koji utječu na trajanje postupka i pravilnom pripremom dokumentacije možemo doprinijeti lakšem i bržem upisu. Važno je da budemo strpljivi i da razumijemo da se radi o pravnom postupku koji zahtijeva preciznost i temeljitost.

U budućnosti možemo očekivati daljnja poboljšanja sustava zemljišne knjige, koja će možda još skratiti vrijeme obrade prijedloga. Do tada je najbolje da se dobro pripremimo za postupak i osiguramo stručnu pomoć, ako je to potrebno.