Koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu

Upis u zemljišnu knjigu predstavlja ključni korak pri rješavanju nekretninskih poslova u Sloveniji. Mnogi se pitaju, koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu, jer je ova informacija važna pri planiranju kupovine, prodaje ili drugih pravnih poslova s nekretninama. Postupak upisa može trajati od nekoliko dana do više mjeseci, ovisno o različitim faktorima koji utječu na brzinu obrade.

Zemljišna knjiga je javna evidencija koju vodi sud i sadrži podatke o pravima na nekretninama. Upis u ovu evidenciju osigurava pravnu sigurnost i jasnoću u pogledu vlasništva i drugih prava. Obično postupak upisa u zemljišnu knjigu traje od 2 do 8 sedmica, pri čemu se ovo vrijeme može produžiti zbog složenijih slučajeva ili preopterećenosti nadležnih sudova.

Posljednjih godina, digitalizacijom i uvođenjem elektronske zemljišne knjige, postupak se donekle ubrzao. Treba je razumjeti da se radi o pravnom postupku koji zahtijeva preciznost i temeljitost, što utječe na trajanje. Zemljišnoknjižni sud mora pažljivo pregledati svaki prijedlog i provjeriti sve priložene dokumente.

Faktori koji utječu na trajanje postupka su različiti. Među njima su složenost slučaja, potpunost priložene dokumentacije, opterećenost suda i eventualni prigovori ili drugi pravni zapleti. Stoga je teško dati jednoznačan odgovor na pitanje, koliko vremena traje upis u zemljišnu knjigu u svakom pojedinačnom slučaju.

 

Zakonski rokovi za upis u zemljišnu knjigu

Zakon o zemljišnoj knjizi određuje okvirne rokove za obradu prijedloga za upis. Zemljišnoknjižni sud mora odlučiti o prijedlogu za upis po redoslijedu kojim je primio prijedloge.

Zakonski rok za odlučivanje o upisu je načelno 30 dana od prijema potpunog prijedloga, iako se taj rok u praksi često produžava.

Treba je razlikovati između plombe i stvarnog upisa. Plomba se u zemljišnu knjigu upisuje odmah po podnošenju prijedloga i označava da je podnesen prijedlog za upis o kojem još nije donesena odluka.

Ova plomba već osigurava određenu pravnu sigurnost, jer upozorava druge potencijalne kupce ili povjerioce da je u toku postupak koji može uticati na pravno stanje nekretnine.

Stvarni upis se, međutim, provodi tek nakon što zemljišnoknjižni sudija ili referent pregleda svu dokumentaciju i izda rješenje o dozvoli upisa. Ovaj dio postupka može trajati duže, posebno ako je potrebno dopuniti prijedlog ili ako postoje neke nejasnoće koje treba razjasniti.

U praksi se dešava da na nekim sudovima, zbog velikog broja prijedloga, dolazi do zaostataka. U takvim slučajevima, koliko dugo traje upis u zemljišnu knjigu može prelaziti zakonski određene rokove. Neki sudovi u Sloveniji obrađuju prijedloge brže, dok drugi trebaju više vremena, što zavisi od njihove opterećenosti.

Faktori koji utiču na trajanje postupka

Na trajanje postupka upisa u zemljišnu knjigu utiče više faktora. Jedan od ključnih je potpunost i ispravnost priložene dokumentacije.

Ako je prijedlog nepotpun ili sadrži greške, zemljišnoknjižni sud će zahtijevati dopunu, što će produžiti postupak.

 

Složenost pravnog posla takođe utiče na vrijeme obrade. Jednostavni prenosi vlasništva se obično obrađuju brže od kompleksnih slučajeva koji uključuju više prava, tereta ili drugih specifičnosti. Na primjer, upis etažnog vlasništva ili upis više prava istovremeno zahtijeva više vremena za pregled i odlučivanje.

Opterećenost pojedinog zemljišnoknjižnog suda je važan faktor. U većim gradovima, gdje je promet nekretninama življi, sudovi su često više opterećeni, što može produžiti vrijeme obrade.

Nasuprot tome, u manjim mjestima sa manje prometa nekretninama postupak može teći brže.

Prigovori ili žalbe na rješenje zemljišnoknjižnog suda mogu značajno produžiti postupak. Kod prigovora, o predmetu mora odlučivati sudija, što zahtijeva dodatno vrijeme. Ako je uložena žalba na rješenje, postupak se može produžiti za više mjeseci, jer o žalbi mora odlučivati viši sud.

Kako ubrzati postupak upisa

Iako na samo trajanje postupka nemamo direktan utjecaj, postoje načini kako možemo doprinijeti bržem rješavanju. Najvažnije je da predamo potpunu i ispravnu dokumentaciju. To uključuje pravilno popunjen prijedlog za upis, sve potrebne priloge i dokaze o plaćanju sudske takse.

Preporučljivo je da prije podnošenja prijedloga provjerimo stanje u zemljišnoj knjizi i uvjerimo se da nema nikakvih prepreka za upis. Ako postoje neke nejasnoće ili nepravilnosti, bolje ih je riješiti prije podnošenja prijedloga, jer će to kasnije uštedjeti vrijeme.

Elektronsko podnošenje prijedloga može donekle ubrzati postupak, jer se tako izbjegava fizičko slanje dokumenata i čekanje na njihovu obradu. Elektronski prijedlog se odmah bilježi u sistemu i plomba se upisuje praktično odmah.

Angažovanje iskusnog pravnog stručnjaka, kao što je notar ili advokat, koji se specijalizira za nekretninsko pravo, može pomoći u bržoj i lakšoj provedbi postupka. Stručnjaci poznaju zahtjeve zemljišnoknjižnog suda i mogu pripremiti dokumentaciju tako da odgovara svim kriterijima.

Praktični savjeti za praćenje postupka

Kada je prijedlog za upis u zemljišnu knjigu podnesen, njegov status možemo pratiti putem online portala e-Sudstvo. Tamo možemo vidjeti da li je plomba upisana i u kojoj je fazi obrada našeg prijedloga. Ovo je koristan način za praćenje napretka bez stalnog kontaktiranja suda.

Ako primijetimo da postupak traje neobično dugo, možemo se na sudu raspitati o razlozima kašnjenja. Ponekad je riječ o jednostavnoj preopterećenosti, dok u drugim slučajevima možda postoje problemi s dokumentacijom o kojima nismo bili obaviješteni.

Ako je potrebno, sudu možemo uputiti zahtjev za prioritetno rješavanje, ali za to moramo imati opravdane razloge. Takvi se zahtjevi odobravaju samo u iznimnim slučajevima, kada bi kašnjenje s upisom prouzročilo nepopravljivu štetu.

Treba uzeti u obzir da trajanje upisa u zemljišnu knjigu ne ovisi samo o sudu. Ponekad su potrebne dodatne informacije od drugih institucija ili osoba, što može produžiti postupak. U takvim je slučajevima korisno aktivno sudjelovati i pomoći u pribavljanju potrebnih podataka.

Pravne posljedice čekanja na upis

Dok se čeka na okončanje upisa u zemljišnu knjigu, važno je razumjeti pravni položaj nekretnine. Plomba, koja se upisuje prilikom podnošenja prijedloga, već osigurava određenu pravnu sigurnost, jer upozorava treće osobe na postupak koji je u toku.

Međutim, treba biti oprezan pri daljnjim pravnim poslovima s nekretninom dok upis nije okončan. Iako je moguće sklapati nove ugovore, njihova realizacija može biti otežana dok prethodni upis nije završen. Ovo je posebno važno kod lančanih transakcija, gdje prodaja ili opterećenje nekretnine ovisi o prethodnom upisu.

U praksi se često dešava da banke prilikom odobravanja hipotekarnih kredita zahtijevaju da je vlasništvo nekretnine već upisano u zemljišnu knjigu. Stoga, dugo trajanje postupka upisa može utjecati i na finansiranje kupovine nekretnine ili druge finansijske transakcije.

Za kupce nekretnina važno je da budu svjesni da su pravno sigurni tek upisom vlasništva u zemljišnu knjigu, stoga u kupoprodajnom ugovoru treba biti određeno da se kupoprodajna cijena ili barem njen veći dio isplati tek nakon upisa plombe u zemljišnu knjigu, što osigurava veću sigurnost transakcije.

Zaključne misli o trajanju upisa

Postupak upisa u zemljišnu knjigu je od ključne važnosti za pravnu sigurnost kod nekretninskih transakcija. Iako može trajati duže nego što bismo željeli, temeljitost ovog postupka je nužna za osiguravanje pravne sigurnosti svih uključenih strana.

Razumijevanjem faktora koji utiču na trajanje postupka i pravilnom pripremom dokumentacije možemo doprinijeti lakšem i bržem upisu. Važno je da budemo strpljivi i da razumijemo da se radi o pravnom postupku koji zahtijeva preciznost i temeljitost.

U budućnosti možemo očekivati daljnja poboljšanja sistema zemljišne knjige, koja će možda još skratiti vrijeme obrade prijedloga. Do tada je najbolje da se dobro pripremimo za postupak i osiguramo stručnu pomoć, ako je to potrebno.